El T-MEC y el nearshoring han impulsado el mercado inmobiliario industrial en México, con el sector automotriz ocupando casi el 30% del área rentable. Ciudades como Monterrey han crecido hasta un 20% anual en demanda. La sostenibilidad, la especialización y las soluciones a medida son clave para afrontar retos como la escasez de espacios y el aumento de precios, destacando el enfoque en proyectos personalizados y certificados para satisfacer necesidades industriales específicas.
El Impacto del Tratado de Libre Comercio y el T-MEC en el Desarrollo Inmobiliario
Desde la firma del Tratado de Libre Comercio de América del Norte (NAFTA) en los años 90, hasta su evolución en el T-MEC, México ha sido un destino clave para la inversión extranjera directa, especialmente en el sector manufacturero y automotriz. Javier Lomelín, CEO de Colliers México, quien ha sido testigo y protagonista de este cambio durante más de 30 años, compartió en una reciente entrevista cómo estos tratados comerciales han impulsado la demanda en el mercado inmobiliario industrial de México, un sector que ha crecido significativamente y sigue adaptándose a las necesidades globales.
El Nearshoring: Motor de Crecimiento en el Sector Automotriz
El fenómeno del nearshoring, impulsado por la necesidad de las empresas de acercar sus operaciones a mercados clave, ha tenido un impacto profundo en el mercado inmobiliario industrial de México. La industria automotriz, en particular, ha sido un motor de este crecimiento, ocupando casi el 30% del área rentable industrial en el país. Este porcentaje subraya la importancia del sector automotriz no solo como un componente crucial de la economía mexicana, representando aproximadamente el 5% del PIB, sino también como un catalizador para la expansión del sector inmobiliario industrial.
En los últimos años, ciudades como Monterrey y Ciudad Juárez han experimentado un crecimiento exponencial en la demanda de espacios industriales, con incrementos de hasta el 20% en la demanda de áreas industriales en un solo año. Este crecimiento, triplicado en los últimos cuatro o cinco años, es un claro indicador de la robustez y la resiliencia del sector, impulsado por la llegada de nuevas operaciones de manufactura y la expansión de proveedores en el país.
La Especialización y el Conocimiento como Diferenciadores Clave
En un entorno de competencia creciente y demanda sostenida, la especialización y el conocimiento profundo del mercado son fundamentales para las empresas que buscan establecer o expandir sus operaciones en México. Colliers, bajo la dirección de Lomelín, ha apostado por la especialización de sus equipos, enfocándose en nichos específicos como el sector automotriz. Esta especialización permite a la empresa ofrecer un valor añadido a sus clientes, al asesorarlos en aspectos críticos como la selección de ubicaciones, la disponibilidad de mano de obra calificada, y la adecuación de los espacios industriales a las necesidades específicas de la industria automotriz.
Lomelín destaca que no existe un tipo de proyecto único para las empresas automotrices, ya que las decisiones se toman en función de múltiples factores, desde la ubicación estratégica dentro de clústeres automotrices hasta la disponibilidad de servicios básicos como energía eléctrica y agua. Estos análisis parten de un enfoque macro, considerando primero las ventajas competitivas de México como país, y luego se van afinando hasta llegar a la selección de parques industriales específicos y, finalmente, a la construcción de naves industriales hechas a la medida.
Sostenibilidad y Certificaciones: Imperativos en el Mercado Inmobiliario
La sostenibilidad ha dejado de ser una tendencia pasajera para convertirse en un imperativo en la industria automotriz y, por ende, en el sector inmobiliario industrial. Las empresas globales exigen hoy en día altos estándares en términos de sostenibilidad y responsabilidad social corporativa (RSC), lo que ha llevado a Colliers a desarrollar un área especializada en la certificación de inmuebles sustentables. Estas certificaciones, que van más allá de la simple clasificación de residuos, garantizan que los procesos de construcción y operación cumplen con los más altos estándares internacionales, asegurando no solo el bienestar ambiental, sino también la eficiencia y rentabilidad a largo plazo de los proyectos inmobiliarios.
El Desafío de la Disponibilidad y los Precios en el Mercado Inmobiliario
El crecimiento acelerado de la demanda ha llevado a una disminución significativa en la disponibilidad de espacios industriales en México, con tasas de ocupación por debajo del 5% en muchas regiones. Esta escasez, combinada con la alta demanda, ha provocado un aumento en los precios, creando un desafío tanto para los desarrolladores como para las empresas que buscan establecerse en el país.
Lomelín subraya que muchos de los nuevos desarrollos inmobiliarios están siendo construidos a la medida de las necesidades de los clientes, lo que, aunque asegura que las instalaciones cumplen con todas las especificaciones requeridas, implica también tiempos de espera más largos. Esta situación ha generado una nueva dinámica en el mercado, donde los desarrolladores deben equilibrar la velocidad de entrega con la calidad y especificidad de los proyectos.
Optimismo y especialización
El mercado inmobiliario industrial en México está experimentando una transformación sin precedentes, impulsada por el nearshoring y la creciente demanda del sector automotriz. Con un enfoque en la especialización, el conocimiento profundo del mercado y un compromiso firme con la sostenibilidad, Colliers México se posiciona como un jugador clave en este escenario. La capacidad de adaptarse a las necesidades cambiantes de las empresas y de ofrecer soluciones a medida seguirá siendo esencial para capitalizar las oportunidades y enfrentar los desafíos que presenta este dinámico mercado.
